1. 부동산 ETF의 개념
부동산 ETF는 크게 '리츠에 투자'하거나 '부동산 관련 주식이나 채권에 투자'하는 두 가지 방식이 있다. 이를 조금 더 자세히 살펴보면 다음과 같다.
- REITs(리츠, Real Estate Investment Trusts)에 투자하는 방식
- REITs는 부동산을 보유·운영하며 발생하는 임대료 수익을 투자자들에게 배당을 주는 것이다.
- 부동산 ETF 중 많은 상품이 REITs에 투자하는 구조이다.
- 부동산 관련 주식이나 채권에 투자하는 방식
- 건설사, 부동산 개발업체, 부동산 금융회사 등의 주식에 투자하는 방식이다.
- 주거용, 상업용, 물류센터 등 특정한 부동산 시장의 성과를 반영하는 경우도 있다.
부동산 ETF는 배당 수익이 꾸준한 상품이 많고, 주식형 자산보다는 변동성이 낮은 편이다. 하지만 금리 변화나 경기 침체 등에 영향을 받기 때문에 단기보다는 장기적인 관점에서 투자하는 것이 좋다.
2. 부동산 ETF의 종류
부동산 ETF는 투자 대상에 따라 종합, 주거용, 상업용, 물류나 데이터센터, 특정 지역이나 국가 등으로 나눌 수 있는데, 조금 더 자세히 살펴보고자 한다.
1) 종합 부동산 ETF
이것은 다양한 유형의 부동산에 분산해서 투자하는 ETF로, 부동산 시장 전체적인 성과를 반영하는 상품이 많다. 예를 들어 Vanguard Real Estate ETF(VNQ), iShares U.S. Real Estate ETF(IYR) 등이 있다.
2) 주거용 부동산 ETF
아파트나 임대주택 등 주거용 부동산을 중심으로 투자하는 ETF인데, 주택 시장의 변동성이나 금리 변화에 영향을 많이 받는다. 이러한 ETF는 iShares Residential and Multisector Real Estate ETF(REZ)가 있다.
3) 상업용 부동산 ETF
오피스 빌딩, 쇼핑몰, 호텔 등과 같이 상업용 부동산과 관련된 곳에 투자한다. 코로나 이후 사람들이 온라인 쇼핑을 많이 해서 쇼핑몰 REITs는 하락했지만, 최근 오피스 빌딩은 회복세를 보이고 있다. 상품은 Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate ETF(SRVR)과 같은 것이 있다.
4) 물류·데이터센터 ETF
전자상거래와 클라우드 컴퓨터가 성장함에 따라 물류센터와 데이터센터의 가치가 상승하면서 인기를 끌고 있다. 예를 들어 Global X Data Center REITs & Digital Infrastructure ETF(VPN)이 있다.
5) 특정 지역·국가 ETF
미국이나 유럽, 아시아 등 특정한 지역 부동산에 집중 투자하는 ETF이다. 내가 투자한 지역의 경제적인 상황과 부동산 정책에 따라 수익률이 달라진다는 특징이 있다.
3. 부동산 ETF의 장단점
1)장점
(1) 높은 배당 수익
부동산 ETF는 임대료 수익을 바탕으로 배당을 지급하는 경우가 많아서 일반 주식보다 높은 배당 수익률을 기대할 수 있다.
(2) 소액으로도 부동산 투자 가능
직접 아파트나 상업용 건물을 사려면 큰돈이 필요하지만, ETF는 소액으로도 투자할 수 있다. 이는 부동산 시장에 참여할 수 있는 문턱을 낮춰주는 것이다.
(3) 큰 유동성
실물 부동산은 사거나 파는데 시간이 걸리지만, 부동산 ETF는 주식처럼 쉽게 사고팔 수 있다. 그래서 유동성이 큰 투자 상품을 원할 경우 좋은 선택이 될 수 있다.
(4) 분산 투자 효과
개별 부동산에 투자하면 특정 건물이나 지역의 위험을 그대로 감수해야 하지만, ETF는 다양한 부동산 자산에 분산해서 투자할 수 있다.
2) 단점
(1) 금리 상승에 취약함
부동산 시장은 대출을 활용한 투자 비중이 크기 때문에 금리가 오르면 부담이 커진다. 특히 REITs를 기반으로 한 ETF는 금리 상승기에 가격이 하락하는 경우가 많다.
(2) 경제 상황에 따른 변동성
경기 침체 시기에 부동산 가격과 임대 수익이 감소할 수 있다. 또한, 상업용 부동산은 경기 회복 속도에 따라 실적이 달라진다.
(3) 부동산 시장 침체 시 ETF 가치 하락 가능성
부동산 시장이 장기 침체에 빠지는 경우 ETF 가격도 동반 하락할 수 있다.
4. 결론
부동산 ETF는 높은 배당 수익과 부동산 시장에 간접 투자를 하는 상품이다. 하지만 금리와 경기 상황에 영향을 많이 받기 때문에 나의 투자 목표와 시장 상황을 고려해야 한다.